マイホームを買って住宅ローンを組んだけれど、転勤や家族構成の変化、あるいはテレワークで地方移住を考えたり…。人生って予想外の展開がありますよね。
「住宅ローンが残っているから引っ越しなんて無理」って諦めていませんか？
実は、住宅ローンが残っていても引っ越しは可能なんですね。ただし、ちょっとした条件や注意点があるんです。この記事では、ローン返済中でも引っ越しを実現する4つの方法と、それぞれのメリット・デメリット、そして気をつけるべきポイントを丁寧に解説していきますね。きっとあなたの状況に合った選択肢が見つかるはずですよ。
住宅ローンがあっても引っ越しは可能です
結論から言うと、住宅ローンが残っていても引っ越しはできます。
ただし、「自由に何でもできる」というわけではないんですよね。住宅ローンは「自分がその家に住むこと」を前提に低金利で借りているローンなので、金融機関のルールに沿った方法で引っ越しを進める必要があります。
多くの方が選んでいる方法は主に4つあります。
- 今の家を売却してローンを完済する
- 住み替えローンを利用して新居を購入する
- 金融機関の承諾を得て賃貸に出す
- やむを得ない事情で一時的に引っ越す
それぞれの方法には条件やメリット・デメリットがあるので、あなたの状況に合った選択肢を見つけることが大切なんですね。この記事を読み進めていけば、きっと「自分にはこの方法が合いそう」というものが見えてくると思いますよ。
なぜ住宅ローン返済中は自由に引っ越せないの？
住宅ローンは「自己居住」が大前提なんです
住宅ローンって、他のローンと比べて金利がとても低いですよね。これには理由があるんです。
住宅ローンは「あなたとあなたの家族がその家に実際に住むこと」を条件に、金融機関が低金利で貸してくれているんですね。もし事業用の物件や投資用の不動産なら、もっと高い金利のローンになるんですよ。
だから、住宅ローンを借りたまま勝手に賃貸に出したり、自分は住まずに空き家にしたりすることは、契約違反になってしまうんです。これって意外と知らない方も多いかもしれませんね。
抵当権という「縛り」があります
住宅ローンを借りているお家には、「抵当権」という権利が金融機関によって設定されています。これは簡単に言うと、「もしローンが返せなくなったら、この家を売ってローンの返済にあてますよ」という金融機関の権利なんですね。
この抵当権がついたままだと、基本的には自由に家を売ることができないんです。家を売って所有権を新しい買主さんに移すためには、まずローンを完済して抵当権を外してもらう必要があるんですね。
これが「住宅ローンが残っていると引っ越しが難しい」と言われる一番の理由なんです。でも、ちゃんと方法はあるので安心してくださいね。
金融機関への事前相談が何より大切です
引っ越しを考えているなら、まず最初にやるべきことがあります。それは住宅ローンを借りている金融機関への相談なんですね。
実は、金融機関によって対応や条件が結構違うんですよ。ある銀行では認めてくれることが、別の銀行では難しい、なんてこともあります。
勝手に賃貸に出したり、届け出なしに引っ越したりすると、最悪の場合はローンの一括返済を求められることもあるとされていますから、これは本当に注意が必要なんですね。逆に、きちんと相談すれば意外とスムーズに話が進むことも多いんですよ。
住宅ローンがある家から引っ越す4つの方法
方法①：家を売却してローンを完済する
これが一番オーソドックスで、多くの方が選んでいる方法です。
今のお家を売却して、その売却代金で住宅ローンを完済してしまうんですね。ローンを完済すれば抵当権が外れるので、その後は賃貸に引っ越すのも、新しい家を買うのも自由になります。
売却価格がローン残債より高い場合
たとえば、ローン残債が2,000万円で、家が2,500万円で売れたとしますよね。この場合、売却代金でローンを完済できて、さらに500万円が手元に残ります。この残ったお金は、引っ越し費用や新居の頭金に使えるんですね。これは理想的なパターンと言えるかもしれません。
売却価格がローン残債より低い場合（オーバーローン）
問題は、売却価格がローン残債を下回る「オーバーローン」の状態ですよね。たとえば、ローン残債が2,500万円なのに、家が2,000万円でしか売れない場合です。
この場合、500万円の不足分をどうにかして用意しないと、ローンを完済できないんですね。方法としては次のようなものがあります。
- 自己資金で不足分を補う
- 住み替えローンを利用する（次で詳しく説明しますね）
- 親族から借りる
オーバーローンの状態でも、諦める必要はないんですよ。選択肢はいくつかあります。
方法②：住み替えローンを利用する
「住み替えローン」は、オーバーローンの方の強い味方なんですね。
これは、今のローンの残債と新居の購入資金を一体化して借りられるという特別なローンなんです。たとえば、今のローン残債500万円と新居購入3,000万円を合わせて、3,500万円を借りられるイメージですね。
住み替えローンのメリット
- オーバーローンでも新居を購入できる
- 自己資金が少なくても住み替えが可能
- 一つのローンにまとめられるので管理が楽
住み替えローンの注意点
便利な反面、気をつけたいポイントもあります。
借入額が大きくなるので、審査が通常の住宅ローンより厳しいとされているんですね。収入や勤続年数、信用情報などがしっかりチェックされます。
また、借入額が増える分、毎月の返済額も増えますし、総返済額も大きくなります。きちんと返済していけるか、家計をしっかりシミュレーションすることが大切なんですよ。
方法③：今の家を賃貸に出して引っ越す
「家を手放したくない」「将来また戻りたい」という方には、この方法が魅力的に見えるかもしれませんね。
今の家を賃貸に出して家賃収入を得ながら、その収入でローンを返済し、自分は別の場所に住むという方法です。上手くいけば、家賃収入でローン返済ができて、資産も残せるので一石二鳥に思えますよね。
でも、ここには大きな壁があります
残念ながら、住宅ローンを借りたままで賃貸に出すことは、原則としてできないんですね。これは先ほど説明した「自己居住が前提」というルールがあるからなんです。
賃貸に出したい場合は、次のいずれかの対応が必要になります。
- 金融機関に事情を説明して承諾を得る
- 住宅ローンから事業用ローン（アパートローンなど）に借り換える
事業用ローンは住宅ローンより金利が高いので、月々の返済額が増える可能性が高いんですよね。家賃収入でカバーできるか、しっかり計算する必要があります。
転勤などのやむを得ない事情がある場合
ただし、急な転勤や親の介護などで一時的に住めなくなる場合は、金融機関が賃貸を認めてくれることもあるんですよ。この場合も必ず事前に相談して、承諾を得ることが必要です。勝手に賃貸に出すのは絶対にNGなんですね。
方法④：家を残したまま一時的に引っ越す
これは単身赴任や親の介護など、やむを得ない事情がある場合の選択肢です。
家族の一部が家に残って住み続けるとか、本人は転勤先に単身赴任するけど家族は残るといった形なら、住宅ローンをそのまま継続しながら引っ越すことが認められるケースがあるんですね。
認められやすい事情の例
- 会社からの転勤命令による単身赴任
- 配偶者の転勤に帯同する
- 親の介護のための一時的な帰省
- 子どもの進学に伴う別居
- 医療機関での長期治療
これらの場合でも、必ず金融機関に連絡して承諾を得ることが大切なんですよ。期間や理由をきちんと説明すれば、理解してもらえることが多いようです。
実際の引っ越しパターン：3つの具体例
具体例①：転勤が決まったAさんの場合
Aさん（35歳・会社員）は、3年前にマンションを購入して住宅ローンを組みました。ローン残債は2,800万円です。
ところが突然、大阪への転勤が決まってしまいました。家族も一緒に行くことになり、マンションをどうするか悩んだんですね。
Aさんが選んだ方法
Aさんはまず不動産会社に査定を依頼しました。すると、マンションは3,200万円で売れそうだということがわかったんです。ローン残債を上回っているので、売却することを決めました。
売却代金3,200万円でローン2,800万円を完済し、残った400万円を大阪での新生活の費用に充てることができました。大阪では賃貸マンションを借りて、転勤期間を過ごすことにしたそうです。
この方法なら、ローンの負担もなくなって、身軽に新生活をスタートできるんですよね。転勤がいつまで続くかわからない場合には、特におすすめの選択肢かもしれません。
具体例②：子どもの成長でBさん一家の場合
Bさん夫婦（夫40歳・妻38歳）は、10年前に2LDKのマンションを購入しました。当時は夫婦二人でしたが、今は子どもが2人になり、手狭になってしまったんですね。
ローン残債は1,800万円。でも、マンションの査定額は1,500万円で、300万円のオーバーローンでした。
Bさん一家が選んだ方法
Bさん夫婦は、郊外に4LDKの一戸建てを見つけました。価格は3,500万円です。
自己資金で300万円を用意するのは難しかったので、住み替えローンの利用を検討しました。今のローン残債1,800万円と新居購入3,500万円を合わせた5,300万円から、今のマンション売却代金1,500万円を引いた3,800万円を借りることにしたんですね。
審査は少し厳しかったようですが、夫婦共働きで収入が安定していたこともあり、無事に承認されました。子どもたちも自分の部屋を持てて、家族みんなが喜んでいるそうですよ。
返済額は以前より月2万円ほど増えましたが、通勤時間も短くなり、生活の質が上がったと感じているそうです。
具体例③：Cさんの転勤と単身赴任の場合
Cさん（42歳・会社員）は、5年前に一戸建てを購入しました。ローン残債は2,500万円です。
会社から福岡への転勤を命じられましたが、子どもが中学受験を控えていて、家族は転居できない状況でした。
Cさんが選んた方法
Cさんは単身赴任を選びました。家族は今の家に住み続け、Cさんだけが福岡の社宅に入ることにしたんですね。
住宅ローンを借りている銀行に「会社の辞令による転勤で、家族は残ります」と説明したところ、特に問題なく了承してもらえたそうです。ローンはそのまま継続して返済しています。
転勤は3年の予定なので、その間は単身赴任で頑張って、転勤が終わったらまた家族と一緒に暮らす予定だそうですよ。家を売らずに済んだので、子どもの生活環境も変えずに済んだのが何よりだったと話していました。
引っ越しを決める前に確認すべきこと
ローン残債と家の価値を把握しましょう
まず最初にやるべきことは、今のローン残債がいくらで、家がいくらで売れそうかを確認することですね。
ローン残債は、金融機関から毎年送られてくる「返済予定表」や、ネットバンキングで確認できます。わからない場合は金融機関に問い合わせれば教えてもらえますよ。
家の価値については、不動産会社に無料で査定してもらうのが一番正確です。最近は複数の不動産会社に一括で査定依頼できるサービスもあるので、複数社の査定額を比較してみるといいですね。
この2つの数字を比べることで、オーバーローンかどうか、どんな選択肢が取れるかが見えてきます。
引っ越しにかかる費用を計算しましょう
引っ越しって、意外とお金がかかりますよね。引っ越し業者の費用だけでなく、いろいろな出費があるんです。
- 引っ越し業者の費用
- 新居の敷金・礼金・仲介手数料（賃貸の場合）
- 新居の頭金・諸費用（購入の場合）
- 家具・家電の買い替え費用
- 不用品の処分費用
- 家の売却にかかる仲介手数料や登記費用
これらを全部合わせると、数十万円から数百万円になることもあります。家を売却する場合は、売却価格の3%+6万円程度の仲介手数料がかかるのが一般的なんですね。しっかり計算しておかないと、後で「こんなにかかるの？」と驚くことになるかもしれません。
新居での生活費をシミュレーションしましょう
引っ越し先での生活費も、今と変わる可能性がありますよね。
たとえば、都心から郊外に引っ越せば生活費は下がるかもしれませんが、車が必要になって維持費がかかるかもしれません。逆に地方から都心に引っ越せば、家賃や駐車場代が上がるかもしれませんね。
住み替えローンを使う場合は、月々の返済額が今より増えることが多いので、本当に払い続けられるか、家計全体を見直してシミュレーションすることが大切なんですよ。
金融機関との相談タイミング
何度も言いますが、金融機関への相談は本当に大切なんです。タイミングとしては、「引っ越しを考え始めたら、できるだけ早く」がおすすめですね。
具体的な引っ越し方法が決まっていなくても、「こういう事情で引っ越しを考えているんですが」と相談すれば、どんな選択肢があるか、どんな手続きが必要か教えてもらえることが多いんですよ。
逆に、引っ越しが決まってから慌てて相談すると、手続きが間に合わなかったり、思わぬ制約があったりして困ることもあります。早め早めの相談、これが成功の秘訣かもしれませんね。
よくある質問と不安にお答えします
Q：ローンを完済しないと絶対に引っ越せないの？
いいえ、そんなことはないんですよ。ローンを完済しなくても引っ越せる方法はいくつかあります。
たとえば、単身赴任や転勤の場合は、ローンを返済し続けながら一時的に引っ越すことができます。また、住み替えローンを使えば、ローンが残っていても新居を購入して引っ越すことも可能なんですね。
大切なのは「どうやって引っ越すか」を、金融機関と相談しながら決めることなんです。
Q：勝手に賃貸に出したらバレる？
これは絶対にやめた方がいいですよ。バレる可能性は高いですし、バレたときのリスクが大きすぎるんです。
金融機関は定期的に物件の状況を確認することがありますし、固定資産税の納税通知書の送付先が変わったり、火災保険の契約内容が変わったりすることで気づかれることもあります。
もしバレてしまうと、契約違反として一括返済を求められる可能性があるんですね。そうなったら大変ですよね。必ず事前に相談して、正式な手続きを踏むことが大切なんです。
Q：オーバーローンだと住み替えは無理？
いいえ、オーバーローンでも住み替える方法はありますよ。
住み替えローンを利用すれば、オーバーローンの状態でも新居を購入できます。また、自己資金で不足分を補えるなら、通常の売却と新規購入の組み合わせでも可能です。
確かにオーバーローンの場合は選択肢が限られたり、審査が厳しくなったりしますが、「絶対に無理」というわけではないんですね。まずは不動産会社や金融機関に相談してみることをおすすめします。
Q：引っ越すタイミングはいつがいい？
これは人それぞれの事情によるので、一概には言えないんですが、いくつかポイントがあります。
家を売却する場合は、不動産市場が活発な春や秋が売りやすいと言われていますね。新生活が始まる時期なので、買い手が見つかりやすいんです。
また、子どもの学年の切り替わりや、会社の年度末など、生活の区切りのタイミングを選ぶ方も多いようです。
ただ、転勤などやむを得ない事情の場合は、タイミングを選べないこともありますよね。そういう場合は、できるだけ早く動き始めることが大切かもしれません。
まとめ：住宅ローンがあっても引っ越しは可能です
ここまで読んでいただいて、ありがとうございます。最後にもう一度、大切なポイントをまとめておきますね。
住宅ローンが残っていても、引っ越しは可能です。ただし、勝手に動くのではなく、ルールに沿って進める必要があるんですね。
主な方法は4つありました。
- 家を売却してローンを完済する（一番一般的な方法）
- 住み替えローンを利用して新居を購入する（オーバーローンでも可能）
- 金融機関の承諾を得て賃貸に出す（原則は不可だが、例外あり）
- やむを得ない事情で一時的に引っ越す（転勤・介護など）
どの方法を選ぶかは、あなたのローン残債や家の価値、引っ越しの理由、将来の計画などによって変わってきます。
そして何より大切なのは、金融機関への早めの相談なんですね。勝手に判断して動き出すと、後で大きなトラブルになる可能性があります。
まずはローン残債と家の価値を確認して、金融機関や不動産会社に相談してみましょう。きっとあなたに合った方法が見つかるはずですよ。
あなたの新しい生活を応援しています
人生って、予想しないことがたくさん起こりますよね。マイホームを買ったときは「ずっとここに住む」と思っていても、仕事や家族の事情で引っ越さなければならないこともあります。
でも、それは決して悪いことじゃないんです。新しい環境での新しい生活が、もっと素敵なものになるかもしれませんよね。
「住宅ローンがあるから」という理由だけで、本当にしたい引っ越しを諦める必要はないんですよ。ちゃんと方法はあります。この記事がその方法を見つける手助けになったら、とても嬉しいです。
最初の一歩として、まずは今のローン残債を確認して、家の査定を受けてみませんか？そして金融機関に相談してみてください。
不安なこともあるかもしれませんが、一つずつクリアしていけば大丈夫です。あなたの新しい生活が、素敵なものになることを心から願っています。
前向きに、でも慎重に、あなたらしい選択をしてくださいね。応援しています。
